K Cihelně 733
Rozhodovací kalkulačka — Vysvobození vs. Kučera Flip
O co jde? — kontext a popis situace
Vypořádání SJM po rozvodu — RD K Cihelně 733, Vacenovice
Výchozí situace: Vlastimil a Bronislava Valentovi se rozvedli v dubnu 2024. Hlavní položkou k vypořádání je rodinný dům (287 m², novostavba 2010, bazén, kinosál) na adrese K Cihelně 733, Vacenovice. Na domě vázne společná hypotéka: zůstatek 4 385 000 Kč, splátka 23 335 Kč/měs., sazba 1.89 % (fixace do konce 2027). V SJM jsou také finanční produkty v celkové hodnotě 3 147 486 Kč.
Pozemek: Pozemek pod domem a zahrada (celkem 2 999 m²) jsou výlučným vlastnictvím Vlastimila. V rámci smírného řešení se Vlastimil vzdává tohoto zvýhodnění a pozemek vkládá do SJM pro účely vypořádání.
Technický stav: Zpráva DEKPROJEKT (07/2025, 74 stran) identifikuje vady za 2,5–3,65 mil. Kč bez DPH. Hlavní problémy: hydroizolace, střešní krytina pod minimálním sklonem, fasáda. Nosná konstrukce v pořádku.
Petr Kučera: Známý Vlastimila, původně nabízel 9 mil. Kč. Po prostudování zprávy DEKPROJEKT se ochota snížila. Pokud do transakce jde, jedná se de facto o formu půjčky — Kučera by koupil dům, přebral/nahradil hypotéku, vyplatil Bronislavu, a Vlastimilův podíl by se stal jeho dluhem vůči Kučerovi. Kučerova nová hypotéka by byla za aktuální tržní sazbu ~4.45 % (výrazně horší než stávající 1.89 %).
Vysvobození: Vlastimil si stanoví fixní nárok (½ z dohodnuté ceny minus hypotéka) a přenechá prodej kompletně Bronislavě. Od podpisu dohody nehradí žádné náklady spojené s domem. Finanční produkty se vypořádají okamžitě (každý svou polovinu). Svůj fixní nárok z domu Vlastimil obdrží z výtěžku prodeje — vše nad jeho nárok je Bronislavy, ale riziko nižší ceny nese ona.
Časový rámec prodeje: Na prodej v režii Bronislavy je stanovena lhůta 12 měsíců od podpisu dohody. Pokud v této lhůtě nedojde k prodeji, je Bronislava povinna přistoupit k prodeji za nejlepší aktuální nabídku, případně svěřit prodej RK s mandátem prodat za tržní cenu v další lhůtě 3 měsíců. Pokud ani po 15 měsících nedojde k prodeji (žádná nabídka), bude nemovitost prodána formou veřejné dobrovolné dražby organizované nezávislým dražebníkem, přičemž vyvolávací cena bude stanovena znaleckým posudkem. Výtěžek se rozdělí dle dohody (fixní nárok + hypotéka).
Všechny částky orientační. Zdroje: odhad RE/MAX Valuo (02/2026), CenováMapa.cz, zpráva DEKPROJEKT (07/2025), přípisy AK Švecová a AK Mandilas (02/2026).
Vysvobození — parametry
Kučera Flip — parametry
Kučera Flip — mechanika
Srovnání hypoték — proč flip ničí výhodnou sazbu
| Stará SJM (1.89 %) | Kučerova nová (4.45 %) | Rozdíl | |
|---|---|---|---|
| Úrok / měs. (1. splátka) | 6 906 | 16 317 | +9 411 |
| Jistina / měs. (1. splátka) | 16 429 | 13 305 | -3 124 |
| Celkem úroky za 9 měs. | 61 222 | 145 058 | +83 836 |
Stará hypotéka má fixaci do konce 2027. Flip tuto výhodu okamžitě zničí — za 9 měsíců zaplatíte na úrocích o 83 836 Kč víc. Ve Vysvobození si Bronislava nízkou sazbu ponechá.
Srovnání — co dostaneš
| Vysvobození (z 7,0 mil) | Kučera Flip (koupí za 8,0 mil) | Soud | |
|---|---|---|---|
| Z domu | 1 307 500 po prodeji | 2 377 083 | ? |
| Finanční produkty | 1 573 743 ihned | 1 573 743 | 1 573 743 |
| Celkem v ruce | 2 881 243 | 3 950 826 | ? |
| Měsíční náklady | 0 Kč | 45 153/měs. | ~19 668/měs. |
| Čas | Měsíce (prodej Br.) | 9 měs. | 1–4 roky |
| Kučera investice | — | 1,8 mil cash + 4,4 mil hypo | — |
| Kučera zisk | — | 264 120 | — |
| Riziko | Nulové | Střední–vysoké | Vysoké |
Flip ti vynese o 1 069 583 Kč víc. Stojí ti to za 9 měsíců?
To je 118 843 Kč/měs. za tvůj čas, stres a riziko. Kučera riskuje 1,8 mil cash + 4,4 mil na hypotéce za profit 264 120 Kč.
Pohled Bronislavy — proč vysvobození přijme
Vysvobození je pro Bronislavu výhodné: ponechá si hypotéku se sazbou 1.89 % (fixace do konce 2027), má čas prodat za vlastní cenu, a vše nad tvůj fixní nárok je její. Čím víc prodá, tím víc vydělá.